Flip nieruchomości, z angielskiego „house flipping” w wolnym tłumaczeniu oznacza „obracanie nieruchomościami” w celu zainwestowania środków finansowych. Również na polskim rynku od pewnego czasu daje się zauważyć wzrost zainteresowania tą metodą lokowania oszczędności. W chwili, kiedy flip nieruchomościami staje się sposobem na zarabianie, na sprzedającym ciąży obowiązek opłacania podatków. Finanse i doradztwo podatkowe zawsze idą z sobą w parze, więc jeśli nie czujesz się dobrze w prawie podatkowym, to możesz rozważyć skorzystanie z usług profesjonalnego biura rachunkowego.
Co to jest flipping nieruchomości?
Flipping nieruchomością (inaczej nazywany także flipem lub flipowaniem nieruchomości) to wyszukiwanie domu lub mieszkania w bardzo okazyjnej i korzystnej cenie, a następnie sprzedaż za korzystną, rynkową stawkę. Często kupowane są nieruchomości niedoszacowane, zrujnowane, przez co ich wartość spada, czy w ramach licytacji komorniczych. Co dzieje się z nimi później?
Jakie są rodzaje flippingu?
Kupujący najczęściej postępuje według dwóch strategii flippingu:
- pierwsza: zakup mieszkania lub domu poniżej ceny rynkowej i sprzedanie go jak najdrożej bez wcześniejszej ingerencji w jego stan techniczny,
- druga: zakup taniego, zniszczonego mieszkania lub domu, przeprowadzenie w nim remontu i sprzedanie go ze znacznym zyskiem.
Oczywiście, zysk nie zależy jedynie od tego, jak tanio kupione zostanie mieszkanie, ale również od tego w jakiej lokalizacji się ono znajduje, ile należy zainwestować w remont, jeśli tego wymaga stan techniczny, czy rozkład pomieszczeń.
Jakie błędy można popełnić?
Flipowanie nieruchomości, jak każda inna forma inwestycji funduszy, niesie za sobą ryzyko popełniania błędów. Jakie to błędy i jak się przed nimi uchronić?
- niedostateczna znajomość rynku nieruchomości,
- błędna wycena wartości mieszkania lub domu,
- błędna wycena potencjalnego remontu nieruchomości,
- nieumiejętne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży,
- w przypadku zakupu korzystania z kredytu przy zakupie nieruchomości: źle wyliczona zdolność kredytowa, wpłacenie zadatku przed uzyskaniem kredytu, wybór niekorzystnej oferty kredytowej.
W tym zakresie z pomocą przyjdzie profesjonalne biuro nieruchomości. Ale czy zbywca ma jakieś obowiązki do spełnienia po sprzedaży domu lub mieszkania?
Flipping nieruchomości a podatki – co wybrać?
Oczywiście, na wszystkie pytania dotyczące prawa podatkowego w tym zakresie informacji udzieli biuro rachunkowe oraz profesjonalny doradca podatkowy. Jednak warto już wcześniej wiedzieć, jakie obowiązki i możliwości wyboru ma zarabiający na flipie nieruchomości. Różnice występują przede wszystkim ze względu na to, czy sprzedaży nieruchomości dokonujemy jako osoba fizyczna (prywatna), czy jako firma.
- osoba fizyczna – zazwyczaj pierwszą transakcję można rozliczyć, jako osoba prywatna. Jeśli od zakupienia nieruchomości do jej sprzedaży minęło więcej niż 5 lat, wtedy zbywca jest zwolniony z opłacenia podatku dochodowego. Inną możliwością uniknięcia konieczności zapłacenia podatku, jest przeznaczenie kwoty ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od transakcji.
Jeśli kupujesz i szybko sprzedajesz, a przecież flip na tym polega, to jesteś zobowiązany do uiszczenia 19% podatku od dochodu, czyli różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży a kwotą zakupu danej nieruchomości (dodatkowo różnicę tych kwot można pomniejszyć o wydatki związane z remontem, jeśli takowy został przeprowadzony). Całą operację powinno zakończyć złożenie deklaracji PIT-39 w adekwatnym Urzędzie Skarbowym. Wszystkie te obowiązki możesz zlecić zaufanemu biuru rachunkowemu. - firma – jeśli flippingu nieruchomości dokonujesz w sposób ciągły (według orzecznictwa sądowego, są to cztery transakcje kupna-sprzedaży w roku), to konieczne będzie otworzenie działalności gospodarczej i ponoszenie w związku z tym wszystkich kosztów, tj. odprowadzanie składek ZUS, (opcjonalnego) ubezpieczenia, oraz opłaty podatku dochodowego do Urzędu Skarbowego.
W takim przypadku opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości i wynosi ono 19%. Przy prowadzeniu działalności gospodarczej opartej na flipie należy opłacić także podatek VAT – 8%, jeśli powierzchnia użytkowa nieruchomości nie przekracza 150m2 lub 23% powyżej tego metrażu.
Oczywiście, wszystkie formalności i wyliczenia warto powierzyć doradcy podatkowemu lub księgowemu. Zniesie to z właściciela firmy odpowiedzialność za poprawność obliczenia składek i stawek podatku. Jako właściciel i zbywca będziesz zobligowany do przedłożenia prawdziwych dokumentów oraz terminowego opłacenia wyliczonych przez biuro rachunkowe należności.
Podsumowując
Flipping nieruchomości może okazać się doskonałym pomysłem na zainwestowanie funduszy. Jednak, aby ustrzec się najczęściej popełnianych błędów warto zaufać profesjonalnym doradcom z biura nieruchomości i biura rachunkowego. Finanse i doradztwo podatkowe to kluczowe elementy tej działalności, niezależnie od tego czy kupujesz i sprzedajesz jako osoba prywatna (fizyczna), czy jako firma. W każdym przypadku, jako zbywca domu lub mieszkania masz obowiązki względem Urzędu Skarbowego, jednak wyglądają one inaczej. Dobrym pomysłem jest więc udanie się do doradcy podatkowego oraz znalezienie biura rachunkowego godnego zaufania.
